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猎球者(www.99cx.vip):楼市新态/不明朗因素困扰 港楼市续受压\祥益地产总裁 汪敦敬

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  笔者指出,大量非市场因素干扰楼市,令到楼市失控向下。

  近日在一个饭局中,笔者发表对楼市的看法,认为市场现时有点失常,正在失控下跌,在座有位高人更正了我一个字眼,他认为不是失控而是失效,是市场机制的失效,笔者觉得修改得很好。现在市场所反映的不是基本面因素,而是十分情绪化。虽然加息的压力削弱了购买力,但悲情之下的负面效果愈来愈大,一些行业长期受打击,在经济及心理状态都到了临界点。

  眼下香港有人力资源和资金的流出,走的人自然容易唱淡。楼市的四大基础包括多资金、低借贷、少供应和高财富效应是没有改变的,本来这些基础是会产生合理的市场互动,有合理互动才能够反映出真正的市场价值,始终楼市成交是「买家实力和业主实力的博弈」。

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  市民不投资 钱放银行收息

  诚然,楼市现时多了很多不明朗因素,市民亦对新常态不理解,于是很多人有钱都不去投资,情愿放在银行收息,但是没钱的人亦因悲情浓烈而不敢入市,财富并无结构性转移。

  减价最多的可能不是移民盘,反而是那些换楼客,因为他们贵买贵卖、平买平卖,只要他们换楼的对象够平,卖出的单位亦可以劈得够狠。只是,成交少到一个低点,根本就没有一个正常的磨合去产生有说服力的价格,笔者认为面对这种不安的情绪,特区政府是有责任令到市民安心的,譬如让市民明白为何特区政府现在未出手、将来可能面对什么问题要应付?

  1984年联系汇率开始实施,香港正正是人心惶惶的时候。当时香港金融的确是濒临崩溃,因此多年以来特区政府都不敢轻视负面情绪,最近有官员表示楼价不会大幅急跌,无意撤楼市辣招。这显然与之前逆周期措施的逻辑不同,市民不明白为何不少物业价格下跌已近两成,仲可以「定D来」,大家都担心太迟救,结果会救不切。

  其实笔者认为,是否取消楼市辣招不是重点,而事实上,盲目放宽楼市辣招更可能会令到楼价再度大跌,因为手持多个物业的人士很容易会选择减持,就会令到市场上放盘量大增。如果买家人数赶不及在这个时候增加的话,就很容易出现更大的跌幅。

  笔者明白当下的新常态与我们传统的观念不同,市民是需要时间逐步了解的。无论如何,现在我们面对一个新的市场环境,任何应对方法可能如同做实验一样,会面对很多意想不到的反效果。

  笔者有著作《龙市理论》,指出市场是以结构为主导,但今次大量非市场因素干扰楼市,才令到楼市失控,我是充满危机感及不敢大意的。

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