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地价上涨、土地难整合,北台湾迷你基地建案数量持续增加。根据住展杂志统计,2020年1月至2023年5月中旬,北台湾有约326个基地面积100坪以下的建案进场销售,占整体建案约8.7%。迷你基地建案中,约30%位于台北市、27.6%在桃园市、25.5%在新竹地区,其余则分布在新北市及宜兰地区。

住展杂志企研室经理成采锜表示,房、地价居高不下,让迷你风潮持续袭卷房市,不仅集合式住宅常规划有小2房、小3房型,基地面积小于100坪的鸟笼建案也冒出头。不过令人意外的是,近三年多来,北台湾基地面积最小的集合式住宅建案,不是在房价高昂的市中心,而是位于区域平均房价2字头的桃园观音外围地区。

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根据统计,近三年北台湾基地面积最小的集合式住宅建案,是桃园观音的「璞居」,基地面积仅25.1坪,规划公寓2房产品。过往在观音等郊区,面积约20多坪的土地,若无进一步整合的可能,业者多会选择开发透天住宅,然而根据住展杂志市调了解,受近年观音地价上涨影响,建商评估成本后,认为开发透天案会使产品总价带过高,加大销售难度,因而改推出公寓产品,诉求建案相对低总价,吸引在地就业人口与外来置产买盘。

至于其他迷你基地集合式住宅建案,基地面积从小至大为士林「金星斐丽」25.71坪、新庄「沐之森」26坪、新庄「智宝360+」27坪、大同「嘉源埕驿」30坪、板桥「花现」31.83坪、文山「文山清新」35坪、大安「台大舒曼」35.3坪、永和「福林LOFT」35.92坪,以及竹北「新合沅观」37.4坪。

成采锜表示,迷你基地建案户数少且坪数单一,社区组成相对单纯,不过每户屋主需分摊较多公共设施面积,因此尽管上述建案普遍规划为电梯公寓,无休闲设施,建案公设比仍偏高,介于33.6%至49.2%之间。也因基地面积有限,迷你基地建案车位数量普遍低于规划户数;若未来内政部启动虚坪改革方案,检讨停车空间,让没有购买车位的屋主不用负担车道公设,则恐导致鸟笼建案中出现公设比超过50%的户型,挑战市场接受度。

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